Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Okulların açılması ile birlikte öğrencilerin üniversite kentlerine akın etmesi, memurların tayin dönemi, yeni evlenenler, boşananlar, sığınmacılar ve artan enflasyon nedeniyle ev fiyatları büyük artış göstermiştir. Ev fiyatlarına gelen artışlar, kiralara da yansımıştır. Bu durum özellikle İstanbul’da kendini daha da ağır hissettirmiştir. 

Kira Bedelinde Yaşanan Artışlar

Kira bedellerinde yaşanan artışlar, kiracılar ile ev sahipleri arasında anlaşmazlıkların doğmasına sebep olmuştur. Enflasyon ve çözülemeyen sorunlar bu anlaşmazlıkların giderek artmasına yol açmaktadır. Her iki tarafın da kendi açısından haklı olduğunu düşündüğü anlaşmazlıkların hukuken çözülmesi ve böylece adaletin sağlanması çok önemlidir. 

Kira sözleşmesi 

Kira sözleşmesi  Borçlar Kanunun (TBK) 299 uncu maddesinde tanımlanmıştır. TBK madde 299’a göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Söz konusu tanımdan anlaşılacağı üzere konumuz bakımından kiraya verenin kiralamaya konu olan konutun (kiralananın), kiracı tarafından kullanması ve karşılığında kiracı tarafından kiraya verene bir bedel ödenmesi koşuluyla kurulan sözleşmeye kira sözleşmesi denilmektedir. Sözleşme gereği kiracının kiraya verene ödediği bedele ise, “kira bedeli” denilmektedir. Kira sözleşmesinin kurulması için, yazılı şekle tabi olmasına gerek yoktur. Tarafların iradelerinin kira ilişkisinin kurulması yönünde birleşmesi, yani bir tarafın kiraya vermeyi, diğer tarafın kiralamayı kabul etmesi ve kira bedeli konusunda anlaşması halinde kira sözleşmesi kurulmuş olmaktadır.

Kira sözleşmesi ile ilgili olarak yukarıdaki ön bilgilendirmeyi yaptıktan sonra esas konumuz olan kira bedeline artışın ne zaman ve hangi şartlarda yapılacağına gelecek olursak; daha çok  yıllık olarak tutulmuş ev ve işyerleri ile ilgili kira sözleşmelerinde problem yaşandığından, aşağıda bu konu özelinde açıklamalarda bulunulacaktır. 

Kira bedelinin, kiralananı kullanma karşılığında ödenen bedel olduğu az yukarıda belirtmişti. Türk Borçlar Kanunu madde 346’da kira bedeli ile ilgili olarak kiracı yararına bir düzenleme yapılmıştır. Söz konusu maddeye göre kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Bu doğrultuda, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Söz konusu düzenlemeyle kiracılar aleyhine kira bedeli, aidat vb. yan giderler dışında bir ödeme yükümlülüğü getirilmesinin önüne geçilmiştir. Ayrıca, kira bedelini zamanında ödemeyen kiracının, sözleşmeye konulacak cezai şart maddesiyle gelecek aylardaki kira bedellerinin kendisinden talep edilmesi de yasaklanmıştır.

Yeni dönem kira bedelinin belirlenmesi Türk Borçlar Kanunu madde 344’de düzenlenmiştir. Öncelikle belirtmek gerekir ki; içinde bulunulan kira dönemi bitmeden kiraya veren tarafından kira bedeline bir artış talep edilmesi mümkün değildir. Yeni kira dönemi için ise bahsi geçen maddeye göre, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Buna göre; taraflar arasında kira sözleşmesinde bir artış oranı belirlenmesi halinde, artış oranı geçerlidir. Ancak, bu artış oranı TÜFE’nin oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Yani bu oran, kira artış oranı bakımından azami orandır. Bu oran altında bir oran belirlenmişse, taraflar arasında belirlenmiş olan oran uygulanmak suretiyle yeni dönem kira bedeli belirlenmektedir. Bir örnek  ile açıklayacak olursak; taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kira artış oranı %10 olarak belirlenmiş olsun. TÜİK, TÜFE’deki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını %14 açıklamış olsun, Bu durumda, TÜİK’in açıklamış olduğu oran değil, taraflar arasındaki %10 olarak belirlenmiş olan kira artış oranı geçerli olacaktır. Buna karşılık taraflar arasında bulunan kira sözleşmesinde kira artış oranı örneğin TEFE/TÜFE ortalaması oranı olarak kararlaştırılmış ise ve TÜİK tarafından açıklanan TEFE/TÜFE ortalaması oranı TÜFE’deki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranından fazla ise, o zaman TÜFE oranı uygulanacaktır.

Taraflar arasında bulunan kira sözleşmesinde yeni dönem için bir artış oranı belirlenmemişse, bu durumda artış oranının neye göre belirleneceği sorusu akla gelmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nda bu konuda da bir düzenleme getirilmiştir. Türk Borçlar Kanunu madde 344/2’e göre, taraflarca yeni dönem için kira bedelinin artışı konusunda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Bu düzenlemeye göre, kira sözleşmesinde kira bedelinin artışı konusunda bir düzenleme yoksa, yeni dönem kira bedeli artışı hakim tarafından belirlenecektir. Bu düzenlemeden anlaşılacağı üzere, kira sözleşmelerinde kira bedeli artışı konusunda bir düzenleme yapılmış olup olmaması, yeni dönem kira bedelinin belirlenmesinde büyük önem arz etmektedir. Eğer kira sözleşmesine kira bedelinin artışı konusunda bir düzenleme yapılmamışsa, yeni dönem için kira bedeli hakim tarafından belirleneceğinden ve bu durumda açılması gereken kira tespit davasında yargılama yaklaşık 2-3 yıl sürebileceğinden, kiraya verenin mağdur olacağı açıktır. Bu nedenle kiraya verenlerin bu konuya özellikle dikkat etmesinde fayda vardır. 

Taraflar arasında uzun süreden beri devam eden kiracılık ilişkisi bulunduğu durumlarda, artış hükmü uygulansa dahi kira bedeli güncel kira bedelinden daha düşük kalabilmektedir. Bu durumda kiraya veren ne yapmalıdır sorusu gündeme gelmektedir. Bu durumda Türk Borçlar Kanunu madde 344/2’e göre, taraflarca kira bedeli artışı konusunda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenecektir. Bu düzenlemeye göre, beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni dönem için ödenecek kira bedeli konusunda taraflar uzlaşamazlarsa, yeni dönem için ödenecek kira bedeli hakim tarafından belirlenmektedir. Kira bedeli belirlenirken; TÜFE, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri, kiracının ne kadar süredir kiracı olduğu hususları bir bütün olarak değerlendirmek suretiyle hak ve nesafete (hakkaniyet) göre kira bedelleri belirlenmektedir. Bu şekilde yapılan belirlemelerde kiralananın bulunduğu bölgedeki kiralanana emsal rayiç bedel belirlenmemektedir. Rayiç bedel üzerinden yaklaşık %10-20 arasında hak ve nesafete göre bir indirim yapılmak suretiyle kira bedeli belirlenmektedir.

ÖZET

Özetlenecek olursa; içinde bulunulan kira dönemi bitmeden kiraya veren kiracıdan kira bedelinin artırılmasını talep edemez. Kira bedelinin artışı konusunda taraflarca yapılan anlaşma geçerli olup, artışın azami oranı ise TÜFE’nin oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Kira sözleşmesinde bir artış oranı belirlenmemiş ise, yeni dönem kira bedeli hakim tarafından belirlenir, ancak bu durumda hak ve nesafete göre bir indirime gidilmez. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelleri, taraflardan biri tarafından talepte bulunulması halinde TÜFE, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri, kiracının ne kadar süredir kiracı olduğu hususları birlikte değerlendirilmek suretiyle hak ve nesafete göre hakim tarafından belirlenmektedir. Ancak bu durumda emsal kira bedelinden, hak ve nesafete göre indirim yapılmaktadır.